Mi Futura Casa

Boletín GRATUITO por email con recomendaciones, noticias y opiniones para asistir a aquellas personas que encomendarán la construcción de su hogar, durante el complejo proceso de obra; y para que luego al habitarlo superen sus expectativas de confort. También para quienes busquen una casa ya construida.

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INDICE DE ESTE NUMERO: 

  - Aprovechemos la historia para mejorar

  - Finalización de una obra. Recepción provisoria. Observaciones por detalles

  - ENCUESTA: ¿Cuándo abono el saldo de la Dirección de Obra?

  - Apostillas sobre el artículo anterior

  - Atención: paras quienes tengan cuentas de email Hotmail

Aprovechemos la historia para mejorar

1) Hace pocos días vi, en la televisión, momentos de un debate en la Cámara de Diputados.
Mientras un diputado hablaba, la cámara hacía un paneo de sus colegas.
Algunos de ellos han llegado allí, no por el voto voluntario y específico del pueblo, sino por tener la "suerte" de haber estado en la misma lista (lista sábana) encabezada por sus candidatos representativos.
La CALIDAD de algún representante me hizo acordar que Calígula nombró consul a su caballo Incitato.
La mente es un enigma, no se porqué lo relacioné.
Estos días hay mesas en esquinas de Buenos Aires para juntar firmas para abolir las listas sábana, y con ellas a los Incitatos.

2) Un suscriptor nos acercó un ilustrativo extracto del libro "Gran Bretaña y Argentina en el Siglo XIX" por H. S. Ferns – Año 1960 – Universidad de Birmingham (Gracias Francisco Maschwitz)

Refiriéndose al Virreinato de Buenos Aires, dice:
"Los hombres y corporaciones que gobernaban a América consideraban sus posesiones como bienes destinados a nutrir sus cuerpos, satisfacer sus placeres y asegurarles la salvación eterna. No miraban esos bienes como algo capaz de producir riquezas que deberían volver a invertirse para producir más riquezas."

"No puede haber diferencia más radical que la que existía entre las concepciones y prácticas de las finanzas públicas en España y Gran Bretaña."

"El superávit social que arrojaba el Imperio español era absorbido por la Corona, la Iglesia y la aristocracia, y destinado a la construcción de sus palacios, catedrales y ciudades, y a mantener sus ejércitos, sacerdotes y políticos."

"En Gran Bretaña y sus colonias los ornamentos de la sociedad eran productos accesorios a los que se atendía una vez que los poseedores de los capitales habían absorbido el superávit social y habían tornado a invertirlo."

Bueno, bienvenidas la críticas si son usadas para mejorar, lástima que perdimos algunas décadas.

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Artículo:
FINALIZACION DE UNA OBRA. RECEPCION PROVISORIA. OBSERVACIONES POR DETALLES.

Para aquellos que nunca han construido, explicaremos las etapas por las que comúnmente se atraviesa en la finalización de una obra.
Supongamos que el compromiso de la constructora y de la Dirección de Obra fue entregar la casa o edificio terminado en una fecha que llamaremos Fecha de Recepción Provisoria.

En un boletín anterior habíamos explicado sobre:
¿Quiénes son los participantes de una obra y cuáles son sus funciones?
Recordando:
Director de Obra: Es el profesional a quien el Comitente encarga el contralor de la correcta ejecución de los trabajos. Como representante del Comitente tiene a su cargo la supervisión y la dirección general de la obra, conforme a lo determinado en su proyecto o el que eventualmente le entregue el comitente y que hace suyo al aceptar la dirección de la obra. Es decir controlará la fiel interpretación de los planos, revisará la ejecución de todos los trabajos de acuerdo con las reglas del arte y las especificaciones técnicas; y revisará o emitirá los certificados correspondientes a pagos de la obra en ejecución.

Llegada esa fecha pueden ocurrir dos cosas:

a) Que el edificio no se pueda considerar concluido por no estar terminados algunos items y/o por falta de entrega de algunas provisiones. (Ej: falta pintar 50%, no llegaron las alfombras, faltan herrajes).
Aquí se evaluará si corresponde aplicar alguna multa a la constructora (sólo en caso de que el propietario la haya contemplado en el contrato).
Otro aspecto que generalmente al propietario le resulta difícil juzgar es si la Dirección de Obra tiene algún tipo de responsabilidad en esa demora y en ese caso si se debe hacer cargo de algo. Esto suele ocasionar algún desgaste o erosión en la relación.

b) Si todos los items de obra están concluidos y sin defectos mayores, se puede proceder a efectuar la Recepción Provisoria de la obra.
El día designado se reúne el representante de la constructora con el Director de Obra y proceden a recorrer el predio exterior, se revisan las fachadas, todos los locales (ambientes) internos, se revisan y se prueban las instalaciones eléctricas, sanitarias, gas, etc.
Como comentario debemos decir que la Dirección de Obra ya ha venido inspeccionando todo lo mencionado durante la ejecución de la obra; y también que algunas instalaciones sólo se podrán usar correcta e intensivamente cuando al propietario le entreguen los suministros de energía eléctrica, gas, etc.
Se escribe un acta con un listado pormenorizado con todas las observaciones de detalles que se han visto que deben ser mejorados por la constructora y se adjudica un plazo para hacerlo.
En boletines anteriores habíamos recomendado que la Dirección de Obra y la constructora fueran dos empresas distintas. Si no fuera así, es fundamental que el propietario reciba la obra con un profesional consultor.
Posteriormente y quizás inmediatamente, la Dirección de Obra recorrerá nuevamente el edificio esta vez con el propietario. Puede ocurrir, y es muy normal que sea así, que el propietario encuentre detalles a corregir que no estén en el acta de recepción y deban ser agregados a la misma.
En función de lo complejo de las observaciones, de la eficiencia de la constructora, y de la calidad de supervisión y mando de la Dirección, los trabajos de retoques pueden durar poco o mucho.
Muchas veces los trabajos se efectuarán con la familia viviendo en la casa o con el edificio en uso.
Ocurre también que al estar la vivienda habitada, durante la puesta en marcha, y con el uso de la "cosa", se apreciarán hechos nuevos que deberán ser corregidos.

Llegará un momento que la constructora explicará que concluyó con todo lo observado y se retirará.
En función del tipo de contrato que tengan puede corresponder entregar el monto que se debe a la constructora en concepto de fondo de reparos. En obras importantes generalmente la constructora debe aguardar a que pase el plazo de garantía (ej. Seis meses o lo que fuere) y solicitar una recepción definitiva y devolución de dicho fondo.
Siempre la Dirección de Obra debe acompañar este proceso supervisando, exigiendo, relevando el comportamiento del edificio con la meteorología cambiante, etc.
Paralelamente se deben cumplir otras deberes de gestiones Municipales, inspecciones, y entrega de planos y documentación.

Como se aprecia la constructora y la Dirección de Obra tienen una importante tarea hasta algunos meses luego de "terminada" la obra.

Eduardo Córdoba - Ingeniero Civil

Vínculos a artículos anteriores relacionados con este tema:
Disminuya el riesgo de construcción con un buen contrato
¿Quiénes son los participantes de una obra y cuáles son sus funciones?
Las formas mas habituales en la contratación de la construcción de una casa

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ENCUESTA

Agradeceré responder a esta pregunta desde el punto de vista de un propietario que encarga construir. En caso que el suscriptor sea profesional de la construcción, no lo haga desde la función de Dirección de Obra.

Pregunta:
¿Cuándo considera usted que debiera ser abonado el saldo de los honorarios de la Dirección de Obra?

a) En la fecha que dice el contrato que debe terminar la obra. Suponemos que la constructora logró cumplir con esta fecha. 

b) En fecha posterior a la anterior, cuando la constructora termine con todas las observaciones de detalles y que además se entregue la documentación final (planos, garantías, instrucciones) y que se compruebe que el edificio cumple con las exigencias Municipales.

c) Desconozco o me es indiferente. 

Haga CLICK en la respuesta que escoja, y envíe el email tal cual queda redactado. O también puede adjuntar en el cuerpo del mensaje sus comentarios. GRACIAS!

APOSTILLAS SOBRE EL ARTICULO ANTERIOR

Antes de distribuir este boletín, comenté el artículo anterior con un arquitecto amigo. El resumen de sus comentarios es el siguiente: "Nosotros entendemos que la Garantía (responsabilidades) no concluyen con la recepción definitiva de la obra y pago del fondo de reparos.
Para nuestro estudio la responsabilidad de la Empresa Constructora y de la Dirección de Obra no tiene plazo de finalización en cuanto se verifiquen desperfectos debido a "Vicios Ocultos".
Por supuesto es importante que se verifique que dichos desperfectos, se hayan producido por errores en la construcción, en materiales defectuosos y/o en una incorrecta DdO.; y no por el normal envejecimiento, vida útil, falta de mantenimiento , etc..
Por ello es tan importante elegir una Empresa Constructora y un Profesional no sólo por su correcta labor durante las obras; si no también por el "después".
Por la respuesta posterior ante posibles problemas.
En nuestra profesión hay un tema de confianza, y una necesidad de que el cliente nos siga recomendando. Eso es lo que hace seguir girando la rueda.
Nadie se salva con una obra, sino con la continuidad de trabajo que se produce al ser recomendado. Y gran parte de ello depende de la respuesta que uno tenga en el "después".
Todo esto suena muy subjetivo, no esta escrito, pero es la realidad."

Es ilustrativo y se entiende claramente, la voluntad y la política de ese estudio de asumir responsabilidades.
De que el cliente quede conforme bastante tiempo después de terminada la obra.
Ahora, el cliente potencial, ¿cómo se da cuenta de esa voluntad?
Tendía que hacer un tremendo trabajo de investigación de obras ya ejecutadas, o bien enterarse de la reputación del estudio en el barrio. ¿Y si el lote queda en un barrio nuevo o alejado?
Creo que sería un importante elemento diferenciador de marketing en la competencia con otros estudios, el volcar esta "voluntad" por escrito en propagandas, folletos y/o directamente en los contratos.

ATENCION: PARA QUIENES TENGAN CUENTAS EMAIL DE HOTMAIL
Hotmail ofrece la información personal de sus usuarios a otras empresas

Si usted tiene una cuenta de correo gratuito en Hotmail, tenga cuidado, porque la filial de Microsoft está compartiendo sus datos personales (dirección de correo electrónico, fecha de nacimiento, provincia y país de residencia, edad, accesibilidad u ocupación, etc.) con otras empresas.

Aunque en la web se afirme que Microsoft "no comparte la información personal de su perfil con otras empresas sin su consentimiento previo", el truco reside en que Hotmail tiene tres casillas en la opción de "Perfil" de las que dos vienen previamente marcadas por defecto, por lo que si el internauta no lo descubre y las modifica, estará autorizando que sus datos sean compartidas con otras empresas.

Para evitar esto hay que pulsar "Opciones" y posteriormente "Personal", modificando a continuación las opciones y pulsando "Actualizar".

Esta información la publicó Luis Camacho en Albanova
camacho@albanova.com 

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Eduardo Córdoba - Ingeniero Civil - Su socio en la obra. http://home.ar.inter.net/futuracasa  
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